Een echtpaar woont in een vrijstaande woning aan de rand van het dorp. Op een gegeven moment wilt het echtpaar de woning verkopen om daarna in een appartement te gaan wonen. Het echtpaar heeft “familie-overleg” en in en na overleg met hun kinderen besluit het echtpaar om de verkoop door te zetten; ze hebben ook al een verkoopprijs in gedachten, namelijk de WOZ-waarde van € 400.000,–.
Een bewoner van het dorp (geen familie of iets dergelijks) verneemt de verkoopplannen en neemt contact op met het echtpaar. Na enige onderhandelingsronden worden partijen het eens en wordt de woning verkocht voor € 395.000,–, uiteraard kosten koper.
De koper is blij omdat hij een leuke woning heeft gekocht en de verkopers zijn ook blij. De verkopers hebben weliswaar niet de WOZ-waarde/de gewenste verkoopprijs ontvangen, maar zij hebben zich wel makelaarscourtage, et cetera bespaard. “Onder de streep” hebben zij ontvangen wat ze in gedachten hadden.
De koper geeft de notaris opdracht om ontwerp-akten van levering op te stellen. De notaris wilt, alvorens de ontwerp-akte op te stellen, vanwege zijn zorgplicht en omdat de verkooptransactie niet via een makelaar is gerealiseerd (!), eerst een taxatierapport hebben.
En dan begint het.
Volgens het taxatierapport is de marktwaarde van de woning € 450.000,–; deze marktwaarde verrast zowel de verkopers als de koper.
De notaris stelt nu dat:
- De koper overdrachtsbelasting verschuldigd wordt over de getaxeerde waarde. Hoewel de verkoopprijs is overeengekomen tussen twee derden, blijft de notaris van mening dat hij de taxatiewaarde moet en zal aanhouden. Hij vraagt zich dus niet af of de getaxeerde waarde mogelijk wat aan de – te – hoge kant is.
De koper is nu ineens € 1.100,– (2% van (€ 450.000,– minus € 395.000,–) meer overdrachtsbelasting verschuldigd.
- Van de zijde van verkopers sprake is van het doen van een schenking aan koper. Het schenkingsbedrag is € 5.000,– (zijnde het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs) en dat houdt voor de koper een aanslag schenkbelasting in van bijna € 850,–.
De verkopers hebben echter nooit de bedoeling gehad om de koper iets te schenken (behoudens dan mogelijk enige koppen koffie) en zij zijn zich ook nimmer bewust geweest van een mogelijke schenking. De notaris blijft bij zijn schenkingsstandpunt en gaat ook geheel voorbij aan de fiscale jurisprudentie (“bewustheidsvereiste bij schenker”).
Door de standpunten van de notaris is de koper bijna € 2.000,– duurder uit door de hogere overdrachtsbelasting en het moeten betalen van schenkbelasting.
Natuurlijk zal de koper bij gelegenheid bezwaar maken tegen de schenkbelasting en n.a.w. ook tegen de hogere overdrachtsbelasting. Naar mijn mening ligt hier een mooie taak voor de notaris (service – klantgerichtheid?), maar die geeft natuurlijk niet thuis.