Ik trap geen open deuren in als ik meld dat de dagelijkse (belasting)adviespraktijk een enorme hoeveelheid van verschillende omstandigheden, overeenkomsten en situaties geeft; zo ook in mijn praktijk.
Vorige week nog ontving ik voor mijn adviesdossier een door partijen in het jaar 2017 zelf opgesteld “Koopcontract Recreatiewoning” en in dat contract staat opgenomen dat de verkoper “verklaart in eigendom te hebben en te verkopen op de dag van overdracht”:
- Het recht van erfpacht en recht van opstal [van] op die grond bevindende recreatiewoning”.
Koper en verkoper zijn voor het recht van opstal een vergoeding overeengekomen en de betalingsverplichting van de koper werd direct omgezet in een overeenkomst van geldlening (op annuïteitenbasis, dat gelukkig weer wel) met een bijbehorend betalingsschema.
De kosten van erfpacht, gemeentelijke kosten en de parkkosten zijn niet gespecificeerd en in één bedrag verzameld.
Blijkbaar heeft de verkoper/geldschieter gerede twijfels over de solvabiliteit van de koper, want in het contract staat onder meer dat bij het door koper niet-nakomen van zijn verplichtingen:
– Het gehele contract komt te vervallen en
– De koper geen restitutie van zijn eerdere betalingen ontvangt en
– Er geen [juridische] overdracht zal plaatsvinden.
Voldoet de koper aan al zijn verplichtingen, dan zal de [juridische] overdracht medio het jaar 2027 gebeuren.
Nu komt de vraag op of in fiscale zin sprake is van een eigen woning en zo ja, welke betaalde kosten zijn dan voor de koper/bewoner fiscaal aftrekbaar?
In de jaren 2017 tot en met 2019 heeft de adviseur van de koper/bewoner in Box 3 alleen het nominale bedrag van de nog openstaande schuld meegenomen. De adviseur heeft in de aangiften inkomstenbelasting 2017 tot en met 2019 (concept-opstelling) nergens melding gemaakt van een eigen woning.
- Naar mijn mening is in casu sprake van een – in fiscale zin – eigen woning. Weliswaar heeft de koper/bewoner (nog) niet de juridische eigendom, maar wel de economische eigendom van de woning;
- De betaalde rente van de annuïteitenlening was en is dan ook fiscaal aftrekbaar;
- Maar ik heb twijfels over de aftrekbaarheid van de periodieke erfpachtcanon, nu het bedrag van die canon niet bekend is (want opgenomen in één bedrag met andere kosten) en, maar dat lijkt mij veel minder belangrijk, de erfpacht niet is gevestigd door middel van een notariële akte.
Het lijkt mij zeker de moeite waard om deze casus alsnog aan de Belastingdienst voor te leggen en de recreatiewoning vanaf het jaar 2017 in fiscale zin aan te merken als eigen woning.
Ik ben echt benieuwd wat het standpunt zal zijn van de huidige adviseur en ook die van de Belastingdienst.