In de fiscale wereld heb je meerdere waarde-begrippen, zoals WOZ, bedrijfswaarde, waarde going concern, verkoopwaarde, geldswaarde, et cetera. De allerbelangrijkste is de zogenoemde waarde in het economische verkeer (WEV). De WEV wordt van oudsher gedefinieerd als: “de prijs die bij aanbieding van een zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed”.
Aanvang deze week had ik via videobellen een gesprek met een jong ondernemersechtpaar. Het echtpaar heeft een goedlopende onderneming met dito resultaten. De afgelopen jaren heeft het stel in een huurwoning gewoond en ze zijn nu toe aan hun volgende stap, het kopen van een woning.
Het stel heeft zich uitstekend voorbereid, weet wat hun financiële mogelijkheden zijn en weet naar welke woningen hun voorkeur uitgaat, wat de vraagprijzen voor dat soort woningen zijn en ga zo maar door. Recentelijk zien ze bij een makelaarskantoor een woning te koop staan en deze woning heeft een vraagprijs van € 399.500,–; dus net geen € 400.000,– en dit past uitstekend binnen hun budget.
En dan begint het onderhandelen over de koopprijs.
De verkopende makelaar doet zijn werk naar behoren en informeert het stel dat er meerdere kandidaat-kopers zijn. Hoewel hij het eigenlijk niet mag, deelt hij het stel mee dat hij inmiddels van drie kandidaat-kopers een bieding boven de vraagprijs heeft ontvangen. Het jonge stel doet een nieuwe, verhoogde bieding van € 410.000,–.
Na een paar dagen belt de verkopende makelaar het jonge stel en zegt dat de verkoper akkoord is met hun bod van € 410.000,–. Weliswaar had de verkoper nog twee hogere biedingen ontvangen, maar deze biedingen zijn gedaan door kandidaat-kopers, die daarna nog zelf hun eigen woning moesten verkopen. “Mijn” stel heeft een huurwoning, welke ze erg snel kan opzeggen.
Het jonge ondernemersechtpaar is natuurlijk erg blij dat hun bod is aanvaard en ten behoeve van de aanvraag van een hypotheekofferte benaderen ze een lokaal gevestigde taxateur; deze taxateur dient voor de hypotheekofferte-aanvraag de waarde van de woning te taxeren. Tot onaangename verrassing van het jonge stel deelt de taxateur hen al direct mee dat de door hem te taxeren waarde “… nooit met een 4 zal beginnen…”. Voor deze taxateur is blijkbaar de gehanteerde vraagprijs van € 399.500,– leidend en vaststaand. Let wel: de geboden en ook aanvaarde bieding van € 410.000,– wijkt slechts 2,6% (!) af van de oorspronkelijke vraagprijs.
Na het gesprek met het jonge ondernemersechtpaar laat ik dat gesprek even bij mij bezinken.
- Het is een gegeven dat de laatste paar jaar vaak meer dan de vraagprijs wordt geboden; volgens het CBS soms zelfs meer dan 10% (en dan vooral in steden);
- Als er zo vaak wordt overboden, dan vraag ik mij af of de door de makelaar geadviseerde vraagprijs wel de juiste is geweest. Ook de NVM geeft aan dat overbieden geen uitzondering meer is,
en dan kom ik, als leek op het gebied van de woningmarkt, voorzichtig tot de conclusie dat:
- in veel gevallen de door makelaars geadviseerde vraagprijzen niet de WEV weergeven; immers overbiedingen zijn mogelijk zelfs meer regel dan uitzondering en
- ik het absoluut niet begrijp waarom de aangezochte taxateur zo star aansluit bij de overduidelijk te lage vraagprijs.
Of heeft Warren Buffet mogelijk toch gelijk: Prijs is wat je betaalt. Waarde is wat je krijgt.
NB: het jonge ondernemersechtpaar heeft een andere taxateur in de hand genomen en deze taxateur heeft aangegeven voor zijn taxatie rekening te houden met de ook uitgebrachte overbiedingen; komt dus naar alle waarschijnlijkheid allemaal goed voor het jonge stel en kunnen zij binnenkort verhuizen naar de nieuwe woning.