Uit een recent onderzoek van de NOS en regionale omroepen blijkt dat het merendeel van de gemeenten als belangrijkste oorzaak van de huidige woningcrisis aanwijzen …… de slechte doorstroming van ouderen op de woningmarkt.
Ouderen willen volgens de gemeenten niet verhuizen naar een kleinere woning als hun kinderen het huis uit zijn.
Uiteraard kwam er direct na bekend worden van de uitslag van dit onderzoek gemotiveerde tegenreacties van diverse organisaties; de algemene conclusie van die tegenreacties is dat de gemeenten veel, soms zelfs heel veel boter op hun hoofd hebben.
Ik kan het met een aantal van die gemotiveerde tegenreacties eens zijn en dat baseer ik op een paar zaken, welke het afgelopen jaar bij een tweetal klanten van mijn kantoor speelden (en zelfs nu nog spelen).
De eerste zaak betreft een klant, welke een perceel landbouwgrond van ruim 1,5 hectare bezit. De klant is zelf geen landbouwer en verhuurt/verpacht deze grond al jaren aan een landbouwer. Het perceel grond is “warm” gelegen, dat wil zeggen dat de grond direct aan de bebouwde kom (sterker nog: centrum) van de gemeente ligt.
Vanuit ideologische opvattingen wil de klant het perceel in kleine kavels van maximaal 250 m² verdelen, teneinde die kavels vervolgens voor redelijke, niet te hoge prijzen te verkopen aan vooral startende woningbezitters en senioren. Hierdoor kan mogelijk meer jeugd in de gemeente worden gehouden en kan het ook de doorstroming van senioren bevorderen.
Echter, het perceel grond heeft nu nog de bestemming van “landbouw” en de klant verzoekt daarom de gemeente om diens medewerking om de huidige bestemming te wijzigen in die van “wonen”. De klant krijgt een vlotte reactie van de gemeente en de gemeente stelt simpelweg dat zij niet zal meewerken aan de gevraagde bestemmingswijziging. De afwijzende motivering van de gemeente is duidelijk en niet voor enige twijfel vatbaar: de gemeente zal nooit van de provincie Noord-Brabant toestemming voor de bestemmingswijziging krijgen. Wat nu landbouwgrond is, zal in de toekomst ook landbouwgrond blijven.
Gevolg: een danig teleurgestelde klant en inderdaad geen mogelijkheid voor startende woningbezitters en doorstromende senioren.
Maar wat gebeurt er nog hetzelfde jaar?
De gemeente heeft op het perceel van de klant het zogenoemde Voorkeursrecht geplaatst; de gemeente wil nu zelf op dat perceel woningen uit nota bene het hogere segment laten bouwen.
Blijkbaar geeft de provincie nu ineens wel toestemming om de bestemming te wijzigen!!
De tweede zaak is die van een agrariër (echtpaar) met een gemengd bedrijf, dus zowel landbouw als veeteelt, welk bedrijf werd geëxploiteerd op 15 hectare eigen grond.
Vele jaren geleden is deze klant benaderd door de gemeente om de grond te verkopen voor woningbouw en wegen/stratenaanleg. De klant is toen geadviseerd en begeleid door een makelaar uit het Westland.
Uiteindelijk heeft de klant al zijn grond, op 6.000 m² na, verkocht aan de gemeente. Op die 6.000 m² staat de eigen woning van de klant en bevindt zich de siertuin en op de rest heeft de klant zijn bedrijf afgebouwd en nog wat “geboerd”.
Nu heeft de klant de 80-jarige leeftijd bereikt en vindt hij het onderhouden van bijna 6.000 m² toch te veel geworden.
Rekening houdende met zijn (het echtpaar) gezondheid en daaraan gekoppeld de wens om zijn vier volwassen kinderen in zijn nabijheid te willen hebben, heeft de klant het volgende plan:
- Schenking van 4 percelen grond van elk 750 m² aan ieder van zijn kinderen
- Schenking van de kosten, welke gepaard zullen gaan met de realisering van deze 4 bouwblokken
- Verzoeken aan de gemeente om deze 4 bouwblokken alsnog in het bestemmingsplan op te nemen en
- Mocht dat allemaal lukken, dan weet de klant dat de (toekomstige?) mantelzorger/de kinderen direct voorhanden is.
Na overleg met zijn kinderen gaat de familie met het plan akkoord.
De desbetreffende gemeente is bereid mee te werken aan de aanpassing van het bestemmingsplan. Let op: aanpassing, want het bestemmingsplan is nog in ontwikkeling.
De gemeente wil de aanpassing wel doorvoeren, maar ze stelt voor haar planologische medewerking de volgende financiële voorwaarden (samengevat en afgeronde bedragen):
- Betaling van de ambtelijke kosten van € 20.000,–
- Bijdrage aan onder mer andere verliesgevende exploitaties elders in de gemeente, zijnde 4 x € 65.000,– is € 260.000,–
Buiten deze kosten moet de klant nog rekening houden met bijvoorbeeld eventuele planschadevergoedingen, “bijdragen aan voorzieningen openbaar nut” in de omgeving van de percelen en ook met overige leges voor aanvragen van de Omgevingsvergunning alsmede de huis- en nutsaansluitingen.
Op verzoek van de klant heb ik de fiscale en dus ook financiële gevolgen van het vorenstaande in kaart gebracht, waarbij ook de schenkbelasting en de overdrachtsbelasting zijn meegenomen (tarieven jaar 2022).
In totaal kost het gewenste plan van 4 bouwblokken de klant ruim € 700.000,–, oftewel ten minste € 230,– per m² en dan “zit er nog geen steen in de grond”.
Met name die aan de gemeente te betalen vergoeding van € 260.000,– is een forse financiële tegenvaller.
Navraag bij een op dat gebied gespecialiseerde advocaat leert dat steeds meer gemeenten om zo’n bijdrage vragen. Als grondeigenaar heb je dan eigenlijk alleen maar de keuze van het betalen van die bijdrage dan wel niet verder gaan met je plannen.
Deze klant zal dan ook als direct gevolg van de exorbitante financiële eisen van de gemeente afzien van zijn plannen. Zijn kinderen zullen daardoor niet doorstromen naar die woningen en in hun huidige woning blijven wonen.
Het zijn twee – recente – voorbeelden uit mijn adviespraktijk en ik durf het wel aan te stellen dat in het gehele land nog veel en veel meer voorbeelden te vinden zullen zijn. Het zijn dus voorbeelden van gedragingen en opstellingen van gemeenten, welke het voor startende woningbezitters en senioren financieel onmogelijk maken om door te stromen.
Gemeenten hebben dan ook veel, heel veel boter op hun hoofden.
Het is bijna 400 jaar geleden (namelijk in 1624) dat we een Boteroproer hadden; laten we dat zo houden.