Als belastingadviseur heb je een – zekere – zorgplicht voor en naar je klanten toe. Bij zo’n zorgplicht kun je denken aan wat een klant in alle redelijkheid van je mag verwachten bij een zorgvuldige uitoefening van je beroep.
Dat het voldoen aan je zorgplicht niet altijd door partijen wordt gewaardeerd, ondervond ik een aantal jaren geleden.
De casus is als volgt:
- Ondernemer koopt een landelijk gelegen leegstaand bedrijfspand
- Koper wil het pand fors gaan uitbreiden en na goedkeuring van de uitbouw- en verbouwingsplannen, neemt hij contact op met zijn huisbankier
- De bank bevestigt dat zij de – hypothecaire – financiering wil en gaat verstrekken
- De notaris verlijdt een maand later de hypotheekakte en
- De ondernemer gaat samen met zijn aannemer aan de slag om het pand te verbouwen en met name ook fors uit te bouwen.
Na verloop van enige tijd stelt de externe administrateur de conceptjaarrekening van het desbetreffende jaar op en verzoekt mij om een fiscale review.
Ik ken de locatie en het pand goed en intuïtief weet ik dat er iets niet juist is. En dat mijn intuïtie ook juist is, blijkt na mijn (dossier)onderzoek.
Ik constateer na o.a. inzage in het kadaster dat de uitbouw in zijn geheel wordt gerealiseerd op grond van de buurman en dit zonder dat een recht van opstal of iets dergelijks is gevestigd. Dit betekent dat in het slechtste geval dat deel van het uitgebouwde pand door natrekking wel eens eigendom van de buurman kan worden, terwijl de klant “gewoon” zijn verplichtingen uit de hypothecaire lening moet nakomen; dat kan volgens mij nooit de bedoeling zijn.
In en na overleg met de externe administrateur leg ik mijn bevindingen voor aan de klant/ondernemer. Je zult begrijpen dat de klant bijna in paniek raakt en verzoekt de administrateur en mij in contact te treden met de betrokken partijen.
Ik ben zeer verbaasd over de reacties van de betrokken partijen, want
- De notaris geeft geen enkele reactie, terwijl n.m.m. toch duidelijk is dat hij zijn kadastraal onderzoek niet (goed) heeft gedaan
- De medewerkers van de bank geloven mij niet eens en zijn boos dat ik hen lastig val. Pas wanneer ik hen uitleg dat zij mogelijk een deel van hun onderpand (hypotheek) nooit hebben gehad, reageren ze, en hoe!
ze bevriezen direct het bouwdepot en
b. tot op de dag van vandaag kan ik niets goeds doen bij hen (is uiteraard niet mijn probleem) - De aannemer stopt direct met zijn werkzaamheden omdat hij van de bank verneemt dat het bouwdepot is bevroren en daardoor
- Is de klant enorm boos op mij, want ja, hij kan zijn droom van een prachtig pand niet verwezenlijken. Hij wil ook niet inzien dat hij anders een hoge hypothecaire leningschuld moet aflossen, terwijl dat grote deel van zijn pand nooit van hem zal zijn; hij betaalt dus voor zijn buurman.
In en na intensief en moeizaam overleg met de buurman (Rijkswaterstaat) lukt het me de buurman zover te krijgen dat hij de ondergrond van de uitbouw tegen een zeer redelijke prijs verkoopt aan de klant.
Je zult nu denken: Eind goed, al goed. Dat is helaas niet het geval, want tot heden is de (nu voor mij: voormalige) klant nog steeds erg boos op mij omdat ik heb gezorgd voor een flinke stagnatie bij de ver- en uitbouw.
Conclusie: voldoen aan je zorgplicht, betekent niet altijd dat men dit waardeert.